出租房怎么养宝宝买房后先把房子出租以租养
发布时间：2024年07月15日 点击：[4]人次
以租养贷这个名词相信中国投资者都不会陌生，它是指购买购买房产交付首付后，把房子租出去，用每个月的租金偿还相应贷款，一定年限贷款还清后就可获取净收益。
以租养贷投资方式的优势也很明显，就是投资者置业过程中只需投入极少的资金（甚至为0），从而极大降低置业成本。
既然是投资的，多半不会自住，不自住总不能空着吧，空着既不符合“房子是用来住的不是用来炒的”，也很不经济，房子租出去总是能回笼一些资金的，而且也为需要租房的人提供了住房。
2016大涨前很多城市都是可以以租养贷的，例如天津90万的市区小两居，月租金3000，30年贷款60万，月还款3000左右，不管商业贷还是公积金贷款都可以基本实现以租还贷，甚至租金略高于贷款。现在房价翻番，房租基本不涨就难以实现了。
当下，例如北京300万上下的老破小，小两居租金5000左右，月还贷款6000多，要是公积金贷款灵活还款或组合贷款+灵活还款的话基本是租金抵月供甚至有盈余。
公积金贷款自由还款方式好用。
住房公积金自由还款的好处是在使用自由还款方式进行贷款偿还的过程中，除每月的正常还款外，借款人还可调整月还款额、偿还逾期贷款、提前还清全部贷款、还款情况查询、打印还款明细、变更还款账户、修改或重置贷款委托系统密码、打印贷款还清证明。
住房公积金自由还款对于刚毕业的年轻人来说，工资较少,还款能力低,所以总希望前几年少还点贷款；
相反有些人可能单位效益好，现在的收入比较高，所以希望最近这几年尽量多还点，那么如果有了自由还款方式，借款人就可以根据收入情况灵活调整还款额。需要注意的是，如果借款人一直按最低还款额还款，那么在贷款到期时会面临一大笔剩余贷款要还。
举个例子，如果贷款30万，期限20年，每月最低还款额是1493元，如果一直按着这个金额还，那么到最后一个月，要偿还137000元。
以租养贷，最好是租金高于月供。不过经过这一轮全国性的房价大涨，能达到这一条的房子已经不多了。
做不到租金高于月供，那就是有多少收多少了，减轻一点月供的压力也不错。比较理想的状态是几年过去后，房价和租金双双升高，这样渐渐地房租就可以覆盖月供了。
当然，也不是所有地方的房子都可以以租养贷的。以租养贷，首先是要租得出去。在一些自有住房拥有率比较高、外来人口比较少的城市，或者一些城市的新区、郊区，包括在某些都市圈的外圈，房子是比较难出租的，即便是租出去了，租金也远远低于月供，在这样的城市买房子，想以租养贷，是比较困难的。
此外，也不是所有人都适合以租养贷的。从普遍情况来看，首次置业的购房者群体比较适合“以租养贷”的方式，不少置业者在近郊购买了新居，而工作却在主城，目前可能日常通勤并不方便，所以选择仍留在主城区，租房居住或住在单位提供的宿舍中。
从接触的房贷办理者来看，这类购房者月供一般在2000元-4000元之间，购买的房屋多是二居室，青岛近郊新建的二居室房源月租金也在1900元-2500/月左右，倘若租出可以偿还月供的一半甚至更多，而如果目前在主城区与别人合租或是自己租住，这部分钱也可在租金和房贷之间进行合理分配。与此同时，随着各项配套的快速落地，近郊新建住宅升值潜力已是有目共睹，这种情况下较为适合“以租养贷”。
另据一家国有银行信贷工作人员介绍：部分贷款总额较少的改善型置业者也适合“以租养贷”，例如贷款额较少，月供在5000元以内，倘若将名下其他住房租出，月租金3000元到4000元之间，这样用月租偿还房贷月供也是比较合适的。
还有一种情况：名下有闲置房源且房龄较短，例如房龄在5年以内的房源可以先采用“以租养贷”的方式，期间密切关注这套房源的升值情况，适时进行资产的合理调整。
最后，房产投资不能过度纠结于租金高低，主要注意力还是应该放在房子的升值潜力上面。
北上广深房价那么高，贷款那么多，以租养贷如何突围？子安买房笔记真有小伙伴做到以租还贷了。
他们是如何做到的？
北京一套700万的三居：贷款490万，贷款25年，月还款19000，普通租金10000 。
以租养贷，租金缺口10000，如何做呢？
凤变冰啊！破房大翻新，装饰美颜啊！
长租公寓溢价30-50%，租金15000，被动收入；
经营民宿，日租600-1000，月租轻松20000-30000，主动收入；
北京一套600万学区房，老破小一居室，贷款20年，月还款16000，普通租金6000 。
以租养贷太难了，租金缺口10000，如何做好呢？
一居室改1.5居室，凤变冰，做成最美民宿，爱彼迎每天租499-549，入住率95%以上，月入15000稳妥妥，租金抵月供不是问题啊。
不管是投住分离好还是买房子以租养贷好，买房真的没有想象中的那么难啊！
咱再聊聊投住分离
投住分离，也就是说你如果是投资性买房， 要把投资的需求和居住的需求分离开。
投住分离是可以去租一套房子住，然后把投资的钱买到潜力更大的板块上的。这样既保证了自住的配套成熟，又能确保房价的涨幅。几年以后，既多赚到了潜力板块买房升值的几十万、几百万，又享受了相对较好的居住生活。
投住分离，租房赚钱的本质原因是房租对标的是房产的使用权，是房产真实的使用价值。房租涨得比房价慢，是房产的居住需求不够，高端人口的导入不足。
通过投住分离实现迁徙自由
很多人有个传统的观念，就是自己住在哪里就在哪里投资，我在哪个城市？我就要把房子买在哪里。但有时候工作的地方离住的地方非常远，在路上浪费了大量的时间。如果有了投住分离的思维，并使用包租的技术就可以轻松解决这个难题。
子安买房笔记小伙伴上海的一位大哥，他们自己的房子离孩子上学的距离比较远，每天接送要花两个小时。他学习完包租技术之后，懂得了投住分离，马上在孩子上学5分钟距离的小区内租了一套10年的房子，而且10年不涨租金。对房子进行稍加改造，变成自己喜欢的风格，然后搬了进去。然后又对自己的房子进行凤变冰改造升级，投入了很少的钱，高价出租出去。这样思维稍微一改变，家里马上增加了了很多欢乐的时光，再也不用每天因为接送女儿堵车烦恼了。
思维一变，财富一片。
子安曾经跟所有人一样有一份稳定的工作。上着班，领着稳定的收入，持续了六年的时间。现在我是子安买房笔记的创始人。在过去五年的时间内，我用个人的方法买了100套房。我管理的白领公寓有上千间。2004年开始在大学的时候，我就开始看《富爸爸穷爸爸》罗伯特清奇的书。到2017年，我终于见到罗伯特清奇他本人，并且跟他同台演讲，一同在现场教授1000个人，用我们的方法走向财务自由之路。